Einen Kredit ohne Eigenkapital zu bekommen, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen – das ist möglich, auch in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Diese sogenannte Vollfinanzierung ist jedoch an strenge Bedingungen geknüpft und kommt nicht für jeden Kreditnehmer infrage. Banken prüfen hier besonders genau und fordern eine erstklassige Bonität sowie ein hohes, sicheres Einkommen.

Was bedeutet eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

Ein Kredit ohne Eigenkapital wird oft als 100-%- oder 110-%-Finanzierung bezeichnet. Bei einer 100-%-Finanzierung leiht Ihnen die Bank den vollen Kaufpreis der Immobilie. Eine 110-%-Finanzierung deckt zusätzlich die Kaufnebenkosten ab, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren. Normalerweise erwarten Banken, dass Sie zumindest diese Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen.

Dieses Modell bietet eine Chance für Personen mit stabilem und hohem Einkommen, die noch kein ausreichendes Vermögen ansparen konnten. So lässt sich der Immobilienerwerb beschleunigen, ohne jahrelang sparen zu müssen.

Eine Vollfinanzierung hat ihren Preis. Banken lassen sich das erhöhte Risiko durch spürbar höhere Zinsen vergüten. Diese finanzielle Mehrbelastung wirkt sich über die gesamte Laufzeit aus und sollte genau kalkuliert werden.

Die folgende Tabelle fasst die Kernaspekte einer Vollfinanzierung übersichtlich zusammen.

Vollfinanzierung auf einen Blick

Die Tabelle verdeutlicht: Der Weg ist anspruchsvoll, aber machbar. Es ist ein Kompromiss zwischen sofortiger Flexibilität und höheren langfristigen Kosten.

Die Perspektive der Bank verstehen

Für Kreditgeber ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital ein höheres Risiko. Fällt der Kreditnehmer aus und kann die Raten nicht mehr bedienen, muss die Bank die Immobilie im schlimmsten Fall zwangsversteigern.

Ohne das Polster aus Eigenkapital besteht die Gefahr, dass der Erlös aus dem Verkauf nicht ausreicht, um die Restschuld zu decken. Aus diesem Grund sind die Hürden für eine Zusage hoch – es ist reines Risikomanagement. Ein gründlicher Vergleich von Kreditangeboten ist daher unerlässlich, da sich die Risikobereitschaft und Konditionen der Banken stark unterscheiden können.

Was Sie für einen Kredit ohne Eigenkapital mitbringen müssen

Eine Bank, die eine Vollfinanzierung vergibt, geht ein erhebliches Risiko ein. Daher wird Ihre finanzielle Situation weitaus strenger geprüft als bei einer Standardfinanzierung. Um realistische Chancen auf eine Zusage zu haben, müssen Sie mehrere wesentliche Kriterien erfüllen.

Die Bank analysiert Ihre gesamte finanzielle Lage, um sicherzustellen, dass Sie die höhere Monatsrate auch bei unvorhergesehenen Ereignissen tragen können. Die folgenden Punkte dienen als Checkliste, bevor Sie einen Antrag stellen.

Ein überdurchschnittliches und sicheres Einkommen

Ein hohes und vor allem sicheres Einkommen ist die wichtigste Voraussetzung. Banken bevorzugen Antragsteller in krisensicheren, unbefristeten Arbeitsverhältnissen. Ein monatliches Nettoeinkommen, das deutlich über dem Durchschnitt liegt, signalisiert dem Kreditgeber ausreichende finanzielle Puffer.

Ein stabiles Einkommen ist das Fundament einer Vollfinanzierung. Die Bank muss überzeugt sein, dass Ihre Einnahmen nicht nur heute, sondern auch in zehn oder zwanzig Jahren gesichert sind.

Bestimmte Berufsgruppen haben hier klare Vorteile, dazu zählen:

• Beamte auf Lebenszeit: Ihre Unkündbarkeit und das feste Gehalt machen sie zu idealen Kreditnehmern.

• Langjährige Angestellte im öffentlichen Dienst: Die hohe Arbeitsplatzsicherheit ist hier ebenfalls ein entscheidender Pluspunkt.

• Gut verdienende Angestellte in etablierten Unternehmen: Wer seit Jahren in einer sicheren Branche tätig ist und ein entsprechendes Gehalt nachweisen kann, hat gute Argumente.

Für Selbstständige ist die Hürde deutlich höher. Da ihr Einkommen oft als schwankend eingestuft wird, müssen sie die finanzielle Stabilität ihres Geschäfts über mehrere Jahre hinweg mit Bilanzen und Einkommensnachweisen belegen.

Eine makellose Bonität und Schufa-Auskunft

Ihre finanzielle Vergangenheit wird detailliert geprüft. Eine saubere Kredithistorie ist für eine Vollfinanzierung eine zwingende Notwendigkeit. In Deutschland bedeutet das eine makellose Schufa-Auskunft.

Bereits kleine negative Einträge, wie eine verspätet bezahlte Handyrechnung, können zur Ablehnung führen. Solche Vermerke sind für die Bank ein Warnsignal, das auf mangelnde Zuverlässigkeit hindeutet – ein Risiko, das ohne Eigenkapital nicht toleriert wird.

Falls Sie negative Einträge haben, gibt es zwar Möglichkeiten, die wir in unserem Ratgeber zum Thema Kredit trotz negativer Schufa erläutern. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind die Chancen dann jedoch sehr gering.

Eine attraktive Immobilie als Sicherheit

Da Sie kein Eigenkapital einbringen, rückt die Immobilie selbst in den Fokus der Bewertung. Sie stellt die einzige materielle Sicherheit dar, auf die die Bank im Fall eines Zahlungsausfalls zurückgreifen kann.

Der Kreditgeber wird daher ein unabhängiges Wertgutachten in Auftrag geben. Wichtige Kriterien dabei sind:

• Die Lage: Befindet sich das Objekt in einer wirtschaftlich starken Region mit guter Infrastruktur und Wertsteigerungspotenzial?

• Der Zustand: Handelt es sich um einen gepflegten Neubau oder eine gut instand gehaltene Bestandsimmobilie ohne Sanierungsstau?

• Der Wiederverkaufswert: Lässt sich die Immobilie im Ernstfall schnell und ohne größere Verluste verkaufen?

Ein Haus oder eine Wohnung in begehrter Lage mit hohem Wiederverkaufswert minimiert das Risiko für die Bank erheblich und verbessert Ihre Chancen auf eine Zusage.

Was eine Finanzierung ohne Eigenkapital wirklich kostet

Der Gedanke, ohne Erspartes ins Eigenheim zu ziehen, ist verlockend, doch dieser Weg hat seinen Preis. Eine Finanzierung ohne eigenes Kapital, auch 100-%- oder 110-%-Finanzierung genannt, bedeutet für die Bank ein höheres Risiko. Dieses Risiko wird durch Zinsaufschläge an den Kreditnehmer weitergegeben.

Die Logik dahinter ist einfach: Fehlt Ihr Kapital als Puffer, ist die Bank im Schadensfall schlechter abgesichert. Ein möglicher Wertverlust der Immobilie oder ein zu geringer Erlös bei einer Zwangsversteigerung würde zu einem Verlust für die Bank führen. Dieser Risikozuschlag macht den Kredit ohne Eigenkapital zu einer teureren Angelegenheit.

Was Zinsaufschläge in der Praxis bedeuten

Schon geringe Unterschiede im Zinssatz können über die Jahre enorme Auswirkungen haben. Ein Zinsaufschlag von nur 0,5 % kann die gesamten Zinskosten über eine Laufzeit von 20 Jahren um Zehntausende Euro erhöhen. Gleichzeitig steigt Ihre monatliche Rate und belastet Ihr Budget stärker.

Je höher der Kredit und je länger die Laufzeit, desto deutlicher wird dieser Effekt. Es ist daher entscheidend, die langfristigen finanziellen Konsequenzen zu verstehen, bevor man sich für eine Vollfinanzierung entscheidet.

Eine Vollfinanzierung bedeutet nicht nur eine höhere Monatsrate. Sie tilgen auch langsamer, haben eine höhere Restschuld und tragen ein größeres Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Ein konkretes Rechenbeispiel

Um dies zu verdeutlichen, betrachten wir einige Zahlen. Bei einem Darlehen über 210.000 € kann der Effektivzins von 1,08 % (mit Eigenkapital) bei einer 100-%-Finanzierung auf 1,43 % steigen.

Das allein erhöht die monatliche Rate von ca. 720 € auf knapp 775 €. Werden zusätzlich die Nebenkosten mitfinanziert (110-%-Finanzierung), liegt die monatliche Belastung bei über 1.020 €. Die Zinskosten nach 15 Jahren verdoppeln sich hier fast auf 36.800 €, verglichen mit rund 19.000 € bei der klassischen Variante. Mehr Details dazu finden Sie in unserer Analyse zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Höhere Restschuld und längere Laufzeit – die versteckten Kosten

Ein oft übersehener Kostenfaktor ist die höhere Restschuld. Durch die größere Zinslast und den anfangs geringeren Tilgungsanteil bauen Sie Ihre Schulden langsamer ab. Nach Ablauf der ersten Zinsbindung ist der verbleibende Kreditbetrag bei einer Vollfinanzierung deutlich größer.

Dies führt zu zwei wesentlichen Nachteilen:

• Längere Gesamtlaufzeit: Sie zahlen insgesamt länger an Ihrem Kredit. Die Laufzeit kann sich um fünf Jahre oder mehr verlängern.

• Höheres Zinsrisiko: Eine hohe Restschuld macht Sie anfällig für Zinsänderungen. Sind die Zinsen gestiegen, kann die Anschlussfinanzierung empfindlich teurer werden.

Eine gute Planung und ein ehrlicher Vergleich sind hier entscheidend. Unser detaillierter Ratgeber zur Baufinanzierung bietet Ihnen weitere wertvolle Einblicke für die richtige Entscheidung.

So verbessern Sie Ihre Chancen auf einen Kredit ohne Eigenkapital

Einen Kredit ohne Eigenkapital zu bekommen, ist eine Herausforderung. Sie können Ihre Ausgangsposition jedoch aktiv stärken. Mit den richtigen Strategien verbessern Sie Ihre Verhandlungsposition gegenüber der Bank.

Die folgenden Punkte sind wirksame Hebel, die Ihre Chancen auf eine Zusage erhöhen. Jeder Schritt signalisiert der Bank, dass Sie Ihr Vorhaben sorgfältig geplant haben und ein verlässlicher Partner sind.

Einen zweiten Kreditnehmer einbeziehen

Eine der effektivsten Methoden ist die Aufnahme einer zweiten Person in den Darlehensvertrag, meist der Lebenspartner oder ein nahes Familienmitglied. Die Bank bewertet dann das gesamte Haushaltsnettoeinkommen statt nur Ihr alleiniges Einkommen.

Dadurch wird das Ausfallrisiko für die Bank auf zwei Personen verteilt und sinkt erheblich. Voraussetzung ist, dass auch die zweite Person über eine ausgezeichnete Bonität und ein stabiles Einkommen verfügt.

Alternative Sicherheiten als Eigenkapitalersatz nutzen

Eigenkapital muss nicht immer Geld auf einem Sparkonto sein. Oft existieren andere Vermögenswerte, die als Eigenkapitalersatz dienen und der Bank die gewünschte Sicherheit bieten können.

Mögliche alternative Sicherheiten sind:

• Eine abbezahlte Immobilie: Eine schuldenfreie Immobilie kann über eine Grundschuld als Sicherheit für den neuen Kredit dienen.

• Ein Wertpapierdepot: Ein gut gefülltes Depot mit Aktien oder Fonds kann von der Bank beliehen werden, üblicherweise mit einem Sicherheitsabschlag.

• Kapitalbildende Lebens- oder Rentenversicherungen: Der Rückkaufswert einer solchen Police stellt für die Bank ebenfalls eine greifbare Sicherheit dar.

• Ein Bausparvertrag: Auch wenn er noch nicht zuteilungsreif ist, zeigt ein angesparter Bausparvertrag Ihre Sparfähigkeit und kann als Sicherheit dienen.

Jede zusätzliche Sicherheit, die Sie anbieten können, senkt das Risiko für den Kreditgeber. Dies erhöht nicht nur die Zusagechance, sondern kann auch zu besseren Zinskonditionen führen.

Mit vollständigen Unterlagen Vertrauen schaffen

Unterschätzen Sie nicht die Wirkung einer lückenlosen und professionell aufbereiteten Dokumentation. Wenn Sie dem Bankberater alle geforderten Unterlagen – von Gehaltsnachweisen bis zur Haushaltsrechnung – vollständig und geordnet vorlegen, hinterlassen Sie einen positiven ersten Eindruck.

Dies signalisiert Zuverlässigkeit und Ernsthaftigkeit. Es zeigt der Bank, dass Sie Ihre Finanzen im Griff haben, und beschleunigt den gesamten Prüfprozess.

Den Markt aktiv vergleichen

Nicht jede Bank hat die gleiche Risikobereitschaft. Die internen Richtlinien für Vollfinanzierungen unterscheiden sich stark. Während eine Bank Ihr Vorhaben ablehnt, kann eine andere darin eine Chance sehen, sofern Ihre Bonität einwandfrei ist.

Geben Sie sich daher nicht mit der ersten Absage zufrieden. Ein umfassender Marktvergleich ist unerlässlich. Nutzen Sie unabhängige Vergleichsportale, um die Angebote verschiedener Anbieter gezielt gegenüberzustellen und den passenden Finanzierungspartner zu finden.

Wie das aktuelle Zinsumfeld Ihre Finanzierung beeinflusst

Wer darüber nachdenkt, einen Kredit ohne Eigenkapital zu bekommen, muss das Zinsumfeld genau beobachten. Die aktuelle Marktlage entscheidet maßgeblich über die Kosten Ihrer Finanzierung. Das Zinsniveau ist der Pulsschlag des Kreditmarktes – bei einer Vollfinanzierung spürt man jede Schwankung besonders deutlich.

In Zeiten historisch niedriger Zinsen schien eine 100-%-Finanzierung leichter umsetzbar. Die monatlichen Raten wirkten erschwinglich. In Phasen höherer Zinsen zeigt sich jedoch das wahre Risiko einer solchen Finanzierung.

Der Zins: Ihr größter Kostenfaktor

Bei einer Vollfinanzierung leihen Sie sich eine hohe Summe. Selbst kleine Zinsänderungen haben eine große Hebelwirkung auf Ihre Gesamtkosten. Sind die Zinsen nach Ablauf Ihrer ersten Zinsbindung gestiegen, kann die Anschlussfinanzierung zu einer finanziellen Belastung werden.

Derzeit bewegen sich die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen in Deutschland in einer Spanne von 3,2 % bis 4,0 % pro Jahr. Bei einer Vollfinanzierung über 300.000 € und einem Sollzins von 3,43 % fallen jährlich 10.290 € Zinskosten an. Zum Vergleich: 2020 hätte man bei 1,0 % Zinsen nur 3.000 € gezahlt. Mehr zu diesem Thema finden Sie in der ausführlichen Zinsprognose von Dr. Klein.

Eine lange Zinsbindung ist bei einer Vollfinanzierung Ihr wichtigster Schutzschild. Sie sichert Ihnen die heutigen Konditionen und schützt Sie vor dem Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.

Was ein Prozentpunkt wirklich ausmacht: Ein Rechenbeispiel

Ein einfaches Beispiel verdeutlicht die Auswirkungen. Nehmen wir einen Kredit über 300.000 € an:

• Szenario A (Niedrigzins): Bei 2,0 % Zinsen und 2 % Tilgung beträgt die Monatsrate 1.000 €.

• Szenario B (Moderater Zins): Steigt der Zins auf 3,0 %, erhöht sich die Rate bei gleicher Tilgung auf 1.250 € pro Monat.

• Szenario C (Höherer Zins): Bei 4,0 % Zinsen liegt die monatliche Belastung bereits bei 1.500 €.

Der Unterschied zwischen Szenario A und C beträgt 500 € pro Monat, was sich über zehn Jahre auf 60.000 € an reinen Mehrkosten summiert. Dies zeigt, wie entscheidend die Marktlage ist.

Entscheiden Sie sich bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital daher für eine lange Zinsbindung von mindestens 15, besser 20 Jahren. Der anfängliche Zinsaufschlag ist eine Investition in Ihre Planungssicherheit.

Fazit: Ihr Weg zur Vollfinanzierung

Ein Haus ohne eigenes Geld zu finanzieren, ist eine anspruchsvolle, aber machbare Aufgabe. Entscheidend sind eine erstklassige Bonität, ein hohes und stabiles Einkommen sowie die Bereitschaft, höhere Zinsen zu akzeptieren. Eine sorgfältige Vorbereitung und ein umfassender Marktvergleich sind dabei unerlässlich.

Nehmen Sie nicht das erstbeste Angebot an. Bei einer Vollfinanzierung ist ein gründlicher Vergleich entscheidend, um langfristig ungünstige Konditionen zu vermeiden.

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Oft gestellte Fragen

Ein Hauskauf ohne Eigenkapital wirft viele Fragen auf. Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Anliegen, um mehr Klarheit zu schaffen.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Ja, das ist im Rahmen einer 110-%-Finanzierung möglich. Der Kredit deckt dann nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren ab.

Dies hat jedoch einen Nachteil: Für die Bank steigt das Risiko, was sie sich durch höhere Zinsen vergüten lässt. Oft wird für die Nebenkosten ein separater Ratenkredit mit ungünstigeren Konditionen abgeschlossen, was die monatliche Belastung spürbar erhöht.

Welche Rolle spielt die Immobilie selbst?

Eine entscheidende. Da kein Eigenkapital als Sicherheit dient, ist die Immobilie selbst die einzige Sicherheit für die Bank. Ein Gutachter prüft das Objekt daher besonders gründlich.

Eine Immobilie in guter Lage mit solidem Wiederverkaufswert kann Ihre Chancen erheblich verbessern. Ein negatives Gutachten oder eine Lage in einer strukturschwachen Region kann hingegen zur Ablehnung des Antrags führen.

Ihre zukünftige Immobilie ist nicht nur Ihr neues Zuhause, sondern auch das zentrale Pfand für die Bank. Eine sorgfältige Auswahl ist daher für die Kreditzusage entscheidend.

Wie lange sollte ich die Zinsen festschreiben?

Bei einer Vollfinanzierung starten Sie mit einer hohen Kreditsumme, die nur langsam getilgt wird. Am Ende der ersten Zinsbindungsfrist bleibt daher meist eine hohe Restschuld.

Hier liegt ein Risiko: Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen, kann die Anschlussfinanzierung unbezahlbar werden. Um dies zu vermeiden, empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsbindung von mindestens 15, besser 20 Jahren. Das schafft Planungssicherheit und schützt vor finanziellen Überraschungen.

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